Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın yayımladığı son Konut Fiyat Endeksi verileri, İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde konut fiyatlarındaki yükselişin sürdüğünü gösterdi. Verilere göre Haziran 2025’te endeks, bir önceki aya kıyasla %2 artışla 186 seviyesine çıktı; İstanbul’da aylık artış %2,2 olarak ölçüldü. Ancak aynı tablo, enflasyon etkisinden arındırıldığında fiyatların satın alma gücü açısından gerilediğine işaret ediyor: ülke genelinde yıllık nominal artış %32,8 olurken, reel bazda %1,7 düşüş kaydedildi. Bu ayrışma, emlak ve gayrimenkul sektöründe “etikette yükseliş, alım gücünde sıkışma” ikilemini yeniden gündeme taşıdı. Öte yandan satış tarafında canlılık dikkat çekiyor; haziranda ülke genelinde konut satışları yıllık bazda %35,8 artışla 107 bin 723 oldu ve en çok satışın yapıldığı il 17 bin 656 adetle İstanbul olarak kaydedildi. Peki bu tablo, piyasa dinamikleri ve talep açısından ne anlatıyor?
TCMB Konut Fiyat Endeksi İstanbul’da yükselişi teyit etti
TCMB’nin Haziran 2025 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerine dayanarak hazırlanıyor. Bu çerçevede endeksin aylık %2 yükselmesi, Türkiye genelinde ev fiyatlarında artış eğiliminin korunduğunu ortaya koydu.
Üç büyükşehir özelinde aylık değişimler de yukarı yönlü seyretti. Haziranda İstanbul %2,2, Ankara %2,3 ve İzmir %3,1 artış gördü. İstanbul’da artış oranı Ankara ve İzmir’in gerisinde kalsa da, finans merkezi iddiası, göç hareketleri ve arzın sınırlı kaldığı ilçelerdeki yoğun ilgi, fiyatların hız kesmeden yukarı taşınmasında etkili olmaya devam ediyor.
Bu tabloya rağmen yıllık ölçekte farklı bir gerçek öne çıkıyor: Haziran 2025’te endeksin yıllık nominal artışı %32,8 olurken, reel bazda %1,7 gerileme hesaplandı. Etiketlerin yükselmesi alıcıyı caydırmıyor gibi görünse de, hane bütçesinin enflasyon karşısındaki durumu, konuta erişimi daha karmaşık hale getiriyor. Tartışmanın bir ucu da kamu politikalarına uzanıyor; enflasyonla mücadele başlığı altında gündeme gelen düzenlemeler, beklentileri şekillendiren ana faktörlerden biri olmayı sürdürüyor. Bu çerçevede enflasyon önlemleri konusunda atılan adımlar, gayrimenkul piyasasında fiyatlama davranışlarını yakından etkiliyor.
İstanbul’da satışlar artarken reel getiri tartışması büyüyor
Konut satışlarındaki hızlanma, fiyatlardaki yükselişin tek başına “durgunluk” anlamına gelmediğini gösteriyor. Türkiye genelinde haziran ayı satışları 107 bin 723 ile geçen yılın aynı ayına göre %35,8 arttı. İstanbul, 17 bin 656 satışla ilk sırada yer alırken; Ankara’da 9 bin 428, İzmir’de 5 bin 987 işlem kayda geçti.
Tablonun diğer ucunda ise hacmin çok sınırlı kaldığı iller var: Ardahan’da 38, Bayburt’ta 62 ve Hakkari’de 81 satış açıklandı. Bu fark, talep yoğunluğunun ülke içinde ne kadar asimetrik dağıldığını ve büyük şehirlerdeki fiyat baskısının neden kalıcı hale gelebildiğini anlatıyor.
İstanbul’da işlem hacmini besleyen en önemli damar, hem oturum hem yatırım motivasyonunun iç içe geçmesi. Kentin bazı ilçelerinde “aynı sokakta iki farklı fiyat” gibi görünen durumlar ise, binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uyum ve ulaşım yatırımlarına yakınlık gibi unsurlarla daha görünür hale geliyor. Bu nedenle emlak şirketleri, portföylerinde “yeni bina” ve “ulaşım hattı yakınlığı” etiketli ilanların daha hızlı döndüğünü, buna karşılık eski stokun pazarlık payını büyüttüğünü vurguluyor. Sonuçta, satış sayıları artarken reel değer tartışmasının sürmesi şaşırtıcı değil.
Kira çarpanında 2008’den bu yana en düşük seviye ve sektör etkileri
Fiyat artışının yanında İstanbul’da yatırımcıların yakından izlediği bir başka gösterge öne çıkıyor: kira çarpanı. Türkiye Gazetesi’nin aktardığı ve İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) raporuna dayandırdığı bilgilere göre, İstanbul’da kira çarpanı 2025’in dördüncü çeyreği sonunda 199 aya kadar gerileyerek 2008’in ikinci yarısından bu yana en düşük seviyeye indi. Kira çarpanının düşmesi, aynı zamanda kira getirisinin yükseldiği anlamına geliyor.
Aynı haberde yer verilen Endeksa verileri, Mart 2026 itibarıyla İstanbul’da son iki yılda satış fiyatlarının %65,15 artarak 6 milyon 842 bin TL seviyesine çıktığını; kiraların ise %101,05 yükselerek ortalama 36 bin 707 TL olduğunu gösteriyor. Kiranın satış fiyatına göre daha hızlı yükselmesi, amortisman süresini kısaltıyor ve yatırım kararlarını yeniden şekillendiriyor. Kiralara yönelik %25 tavan uygulamasının kaldırılmasının ardından kira artışlarının TÜFE’ye endekslenmesi de bu denklemin önemli bir parçası olarak öne çıkıyor.
Bu gelişmeler, dijital gayrimenkul platformlarında da davranışı değiştiriyor. İlanlarda “kira getirisi” ve “amortisman süresi” filtrelerinin daha fazla kullanılması, yatırımcıların artık yalnızca ev fiyatlarına değil, nakit akışına odaklandığını gösteriyor. Ekonomik görünüm ve enflasyon başlığındaki tartışmaların, kredi koşulları ve hane bütçesi üzerinden piyasa psikolojisini belirlemeyi sürdürdüğü bir dönemde, enflasyonla mücadele adımları konutun hem bir barınma ihtiyacı hem de finansal varlık olarak algılanmasında kritik rol oynuyor.
