Türkiye’de gayrimenkul piyasası yılın ilk çeyrek döneminde hem işlem hacmi hem de düzenleme gündemiyle öne çıktı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre ocak-mart aralığında toplam 628 bin 255 taşınmaz satışı gerçekleşti; bu tablo, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 9,5’lik bir gerilemeye işaret etti. Buna karşın tapu işlemlerinden elde edilen harç geliri yüzde 73,6 artarak 51,8 milyar lirayı aştı ve sektörde “adet düşerken gelir nasıl yükseldi?” sorusunu yeniden gündeme taşıdı. Piyasada fiyatlama, ilan güvenliği ve finansmana erişim tartışılırken; yatırımcıların özellikle konut tarafında yeniden pozisyon aldığına ilişkin değerlendirmeler dikkat çekiyor. Bu ortamda, yabancı yatırımcı ilgisinin seyrini anlamak için hem satış istatistiklerine hem de ilan ekosistemini değiştirmesi beklenen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’ne (EİDS) yakından bakılıyor.
İlk çeyrekte satış adedi gerilerken tapu harç gelirleri yükseldi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verileri, yılın ilk üç ayında satışların aylara göre farklılaştığını gösterdi. Ocakta 204 bin 884, şubatta 222 bin 842, martta ise 200 bin 529 gayrimenkul satışı kayda geçti; en yüksek seviye şubat ayında görüldü. Toplamda 628 bin 255 işlemle kapanan çeyrek, 2021’den bu yana ilk çeyrek karşılaştırmalarında son 5 yılın en düşük seviyesi olarak not edildi.
Buna rağmen tapu tarafındaki hareketlilik gelir hanesine güçlü yansıdı. Aynı dönemde toplam işlem sayısı 4 milyon 812 bin 931 olurken, tapu harç geliri 51,8 milyar liranın üzerine çıktı. Sektör kaynakları, değer artışları, işlem kalemlerinin kompozisyonu ve harç tahsilatındaki artışın bu tabloyu etkilediğine işaret ediyor. Büyük şehirlerde fiyatların ve işlem değerlerinin daha yüksek seyretmesi, gelir artışının arkasındaki temel dinamiklerden biri olarak değerlendiriliyor; İstanbul özelinde fiyat eğilimlerine dair kamuya açık değerlendirmeler de yakından izleniyor. Bu çerçevede İstanbul konut fiyatlarındaki artış gündemi, işlem değerleri üzerinden gelir kalemlerini anlamak isteyenler için referans noktalarından biri haline geldi.
Yatırım motivasyonu ve finansman: Reel fiyat tartışması ve kredi hacmi
İhlas Haber Ajansı’na yansıyan değerlendirmelerde emlak uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, mevduat faizlerindeki kademeli düşüşün ardından yatırım amaçlı alımların arttığını, amortisman sürelerinin kısalmasının da kararları etkilediğini söyledi. Özelmacıklı, konut fiyatlarının yaklaşık iki yıldır reel olarak artmadığı yönündeki yorumunu da paylaşarak yatırımcıların yeniden konuta yöneldiğini dile getirdi.
Aynı haber akışında, ilk çeyrek itibarıyla konut kredi hacminin 545 milyar TL seviyesine çıktığı bilgisi yer aldı. Kredi koşullarının alım kararlarında belirleyici olduğu Türkiye pazarında, bankacılık tarafındaki fiyatlama ve kredi büyüklüğü hem yerli talep hem de yabancı yatırımcı ilgisini dolaylı biçimde etkileyen başlıklar arasında sayılıyor. Gayrimenkulün döviz, faiz ve enflasyon üçgeninde “değer saklama aracı” olarak görülmesi, özellikle metropollerdeki alım iştahını canlı tutan bir unsur olarak öne çıkıyor.
Saha tarafında ise kiralık ilan havuzunun genişlediğine dair sinyaller var. Özelmacıklı, her ay 1 milyonun üzerinde taşınmazın satılık ve kiralık olarak piyasaya çıktığını, bunların yaklaşık beşte birinin işleme döndüğünü belirtti; kiralık portföyde ise stokun 150 binin üzerine çıktığını ifade etti. Bu artışın, fiyat baskısı ve hane halkı bütçesi tartışmalarının sürdüğü bir dönemde arz-talep dengesini izlemek açısından kritik olduğu vurgulanıyor.
EİDS genişliyor: İlan doğrulama ve fiyat manipülasyonuna karşı yeni dönem
İlan ekosisteminde ise düzenleme adımları dikkat çekiyor. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), 1 Ocak 2025 itibarıyla kiralık taşınmazlar için devreye alınmıştı; sistemin 7 Nisan itibarıyla satılık iş yeri ilanlarını da kapsayacak şekilde genişlediği bilgisi paylaşıldı. Özelmacıklı, önümüzdeki iki ay içinde satılık konut ilanlarında da EİDS’in zorunlu hale gelmesinin beklendiğini ifade etti.
Bu adımın hedefi, sektörde uzun süredir tartışılan sahte ilan, yanıltıcı içerik ve manipülatif fiyat artışı iddialarını sınırlamak. İlan doğrulamasının yaygınlaşması, hem tüketicinin doğru bilgiye erişimi hem de platformların sorumlulukları açısından yeni bir denge kurabilir. Dijital ilan pazarında doğrulama standartlarının güçlenmesi, özellikle yabancı yatırımcıların Türkiye pazarına uzaktan bakarken karşılaştığı bilgi asimetrisini azaltma potansiyeli taşıyor; bu da işlem güvenliği tartışmasını doğrudan etkiliyor.
Öte yandan deprem bölgesinde konut arzını artırmaya yönelik çalışmaların sürdüğü de aynı değerlendirmelerde yer aldı. Özelmacıklı, yıl sonuna kadar 450 bin seviyesinde bağımsız bölüm teslimatının planlandığını, projelendirme tarafında da artış gözlendiğini belirtti. Arzın güçlenmesi, talep tarafındaki baskıyı ve fiyatlama davranışlarını etkileyecek temel başlık olarak öne çıkarken; ilan doğrulama adımlarıyla birlikte pazarın daha şeffaf bir zemine oturup oturmayacağı yakından izleniyor. Gelişmeler, konut fiyatları ve piyasa dinamiklerine dair güncel haber akışı üzerinden de takip ediliyor.
